IMMOBILE IN COMODATO D’USO GRATUITO TRA GENITORE/FIGLIO O VICEVERSA

Colui che concede in comodato gratuito un immobile al genitore/figlio ha diritto a delle agevolazioni fiscali, ossia ha diritto alla riduzione del 50% della base imponibile IMU e TASI, purché vengano rispettati ulteriori e precisi requisiti 

Prima di entrare nel dettaglio su come beneficiare delle agevolazioni fiscali, è opportuno delineare, seppur in grandi linee, che cos’è il comodato, le caratteristiche essenziali e in quale forma può essere stipulato. 

Il codice civile all’art. 1803 definisce il comodato come “il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.Il comodato è essenzialmente gratuito”. 

Dunque, il comodato:

-      è un contratto reale, in quanto si perfeziona con la consegna della cosa, che può avvenire senza particolari formalità. La dazione può dirsi realizzata quando il comodante mette il comodatario nella piena disponibilità materiale della cosa, anche in forma simbolica (come ad esempio la consegna delle chiavi dell’immobile);

-       è essenzialmente gratuito. Ciò non significa che la corresponsione di un contributo pecuniario, spontaneamente corrisposto dal comodatario al comodante, escluda l’esistenza del contratto di comodato. Infatti, la giurisprudenza di legittimità è costante e unanime nel ritenere che “il carattere di essenziale gratuità del comodato non viene meno se vi inerisce un "modus" posto a carico del comodatario, fermo restando che questo, però, non può essere tale da snaturare il contenuto del rapporto, privandolo del requisito essenziale della gratuità, requisito destinato a venire meno, tuttavia, quando il vantaggio conseguito dal comodatario si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione” (Cass. Civ. Sez. III Ord., 17/01/2019, n. 1039).

La legge per tale tipologia di contratto non prevede alcuna forma specifica ai fini della validità dello stesso. È un contratto a forma libera, per cui il comodante può concludere l’accordo con il comodatario anche verbalmente. Naturalmente la forma scritta è consigliabile per svariate ragioni: sia per attribuire data certa al contratto (rilevante nel caso in cui vi siano eventuali conflitti tra più aventi causa), che per dimostrare il titolo in forza del quale il comodatario si trova nella disponibilità del bene mobile/immobile. 

Il comodato che ha ad oggetto beni immobili è soggetto a registrazione entro 20 giorni dalla data dell’atto se il contratto è redatto in forma scritta. Se, invece, è stipulato verbalmente, la registrazione è necessaria solo se lo stesso è enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione.

In merito alle agevolazioni fiscali, per usufruire dello “sconto” del 50% della base imponibile IMU e TASI sono necessarie le seguenti condizioni:

1)   l’immobile deve essere dato in comodato ad un parente in linea retta entro il primo grado (genitore/figlio o viceversa). Tale sconto non è pertanto previsto per altri legami di parentela (ad esempio nonno/nipote);

2)   il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui si trova l’immobile dato in comodato (purché non accatastato come A1, A8 o A9);

3)   il comodatario deve adibire l’immobile ad abitazione principale, stabilendovi la residenza anagrafica e la dimora abituale;

4)   oltre all’immobile dato in comodato, il comodante può possedere un solo altro immobile abitativo nello stesso comune, adibito a propria abitazione principale;

5)   il comodante non deve possedere, oltre a quello dato in comodato e alla propria abitazione principale, nessun altro immobile abitativo in Italia;

6)   il contratto di comodato deve necessariamente essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, con pagamento dell’Imposta di Registro pari a 200,00€.