La sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili sino al 30 giugno 2020.

Con il d.l. 17 marzo 2020, n. 18 sono state varate disposizioni dirette a regolare una serie di settori della vita e della società in Italia in relazione all’epidemia in corso provocata dal coronavirus.

Tra le altre, vi è la previsione del comma 6 dell’art. 103 del decreto con cui si dispone che “l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020”. 

Ancorché la rilevanza e gli effetti della disposizione possano apparire di importanza minore rispetto a quelli di molte altre previsioni del decreto-legge può essere utile esaminare la portata e gli effetti della norma. Ciò anche in considerazione dello specifico contenuto della disposizione che - come vedremo - presenta profili di novità rispetto ai provvedimenti della medesima natura intervenuti nel passato. 

 L’ambito di applicazione della disposizione. 

La sospensione in esame - essendo destinata ad operare nei confronti di tutti i titoli esecutivi di rilascio costituiti da un provvedimento giudiziale - concerne tutti i provvedimenti quale che sia il rapporto che essi definiscano o al quale si riferiscano, e dunque non è limitata ai soli provvedimenti che derivino da un contratto di locazione. 

Può ritenersi pertanto che la sospensione sia destinata a trovare applicazione quale che sia la specifica natura del provvedimento: sentenza; ordinanza; decreto.

La sospensione riguarderà pertanto i casi che qui di seguito si elencano pur soltanto in via esemplificativa: 

- in generale tutti i casi in cui l’ordine di rilascio di un immobile sia impartito da un provvedimento giudiziario quale conseguenza della dichiarazione di invalidità o di inesistenza del titolo in forza del quale fossero stati acquisiti il possesso o la detenzione di un immobile;  

- i titoli esecutivi giudiziali che derivino dalla risoluzione di qualunque altro contratto in virtù del quale siano stati acquisiti la detenzione o il possesso di un immobile (per esempio dalla risoluzione un contratto di comodato);  

- i casi in cui si tratti di eseguire un provvedimento giudiziale di rilascio di un immobile detenuto senza titolo; 

- i provvedimenti con cui il giudice dell’esecuzione immobiliare disponga - ai sensi dell’art. 560 c.p.c. o ai sensi dell’art. 586 c.p.c. - il rilascio del bene immobile oggetto dell’esecuzione (da sottolineare che anche le ipotesi ora indicate si realizzano attraverso il procedimento di esecuzione forzata previsto dagli artt. 605 ss. c.p.c., v. Cass. civ., sez. III, 5 marzo 2013, n. 5384); 

- i provvedimenti giudiziali che (come per esempio il provvedimento che disponga lo scioglimento della comunione con assegnazione ai singoli partecipanti di beni determinati) contengano implicitamente l’ordine di rilascio (nel caso che ora si è indicato deve ritenersi che l’ordine di rilascio sia impartito ad ogni partecipante che occupi il bene assegnato ad altri); 

- i provvedimenti con cui si disponga l’assegnazione della casa coniugale nel caso di separazione (art. 337-sexies c.c.) o di divorzio (art. 6, l. 1 dicembre 1970, n. 898). 

Resta invece aperto il quesito se la sospensione trovi applicazione nei confronti dei provvedimenti d’urgenza ex art. 700 c.p.c. il cui contenuto sia costituito dall’ordine di rilascio di un immobile: va al proposito considerato da un lato che la formulazione tanto ampia della norma potrebbe fare pensare che anche questa fattispecie sia compresa nella disposizione di sospensione, ma d’altro lato che la stessa intrinseca natura del provvedimento d’urgenza sembrerebbe incompatibile con la sospensione. Un elemento che potrebbe aiutare a dare soluzione alla questione potrebbe forse ricavarsi dalla considerazione che per l’attuazione dei provvedimenti d’urgenza non è necessario fare ricorso alle forme procedimentali proprie del processo di esecuzione forzata, avvenendo invece tale attuazione (in base a quanto dispone l’art. 669-duodecies c.p.c.), nel caso in cui si tratti di provvedimento che abbia ad oggetto la consegna o il rilascio, in via immediata e senza il rispetto delle forme di cui agli artt. 605 ss. c.p.c. “sotto il controllo del giudice che ha emanato il provvedimento cautelare il quale ne determina anche le modalità di attuazione” (Tribunale Roma 11 aprile 2002). 

Concentrando l’attenzione sui provvedimenti di rilascio che derivino da rapporti di locazione deve ritenersi che, dal momento che la previsione della norma è formulata in termini assai generici, la sospensione troverà applicazione anche nel caso dei provvedimenti che dispongano il rilascio in relazione alla morosità del conduttore.  

Da notare però che sotto questo profilo il provvedimento in esame presenta carattere di vera e propria novità: infatti i provvedimenti normativi che nel passato avevano disposto la sospensione o la proroga delle esecuzioni degli sfratti non avevano riguardato gli sfratti per morosità (si consideri - quale esempio più recente in questo senso - la proroga delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio che è stata disposta dall’art. 8, comma 10-bis, l. 27 febbraio 2015, n. 11, che ha convertito con modificazioni il decreto-legge “milleproroghe” n. 192 del 31 dicembre 2014 n. 192, proroga che riguardava appunto solamente i provvedimenti basati sulla finita locazione). 

E’ di tutta evidenza peraltro che il fatto che la sospensione oggi disposta trovi applicazione anche nei confronti dei provvedimenti di rilascio basati sulla morosità del conduttore può dare luogo a problemi delicati. Potrà accadere infatti che l’immobile - in conseguenza della sospensione - continui ad essere occupato dal conduttore che però non paghi il canone al locatore, il quale a sua volta però, in ragione della sospensione della quale stiamo discorrendo, non possa - pur avendo ottenuto un provvedimento giudiziale di rilascio - ottenere l’esecuzione coattiva del rilascio. Di fatto sarebbe così imposto al locatore di farsi carico e di subire individualmente in chiave economica le conseguenze della situazione di difficoltà derivata dall’epidemia (né - si noti - è stata prevista l’attribuzione di alcun indennizzo o ristoro al locatore nel caso in cui nulla gli sia corrisposto dal conduttore per il periodo di protrazione coattiva dell’occupazione dell’immobile).   

Da aggiungere - restando nel campo della locazione - che l’ampiezza della previsione in esame rende indifferente che l’immobile del cui rilascio si tratti sia oggetto eventualmente di locazione ad uso foresteria o anche di locazione turistica (ipotesi entrambe di locazione che non sono soggette alla disciplina della l. n. 431/1998): ai fini dell’applicazione della sospensione, quale che sia la natura del contratto di locazione di cui l’immobile fosse oggetto, l’unica cosa che conta è che di esso sia stato disposto il rilascio con un provvedimento del giudice.   

Da osservare poi che la norma precisa - con riguardo agli immobili compresi nell’ambito della sua applicazione - che la sospensione riguarda i provvedimenti di rilascio relativi a tutti gli immobili, anche agli immobili non abitativi.  

La durata della sospensione.

Un profilo della disposizione in esame che può suscitare qualche perplessità è costituito dal periodo di durata della sospensione.  

Non è chiara infatti la ragione per la quale la sospensione sia stata disposta fino al 30 giugno 2020.  

Si noti che l’art. 83 del decreto-legge dispone che “dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari sono rinviate d’ufficio a data successiva al 15 aprile 2020” e che “dal 9 marzo 2020 al 15 aprile 2020 è sospeso il decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali”. Peraltro, lo stesso art. 103 del decreto-legge (l’articolo all’interno del quale è collocata la disposizione che stiamo esaminando) dispone che “ai fini del computo dei termini ordinatori o perentori, propedeutici, endoprocedimentali, finali ed esecutivi, relativi allo svolgimento di procedimenti amministrativi su istanza di parte o d’ufficio, pendenti alla data del 23 febbraio 2020 o iniziati successivamente a tale data, non si tiene conto del periodo compreso tra la medesima data e quella del 15 aprile 2020”.  

Come si vede, il termine previsto da tutte le disposizioni ora ricordate è sempre quello del 15 aprile: non è chiaro pertanto perché la norma in esame fissi un termine diverso con indicazione di un periodo di sospensione più ampio di quello corrispondente alla sospensione dell’attività relativa ai procedimenti giudiziari.     

Possiamo tirare le fila delle brevi considerazioni che abbiamo svolto fino ad ora.  Da quanto abbiamo potuto osservare emerge che: 

- la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio disposta dal decreto-legge “Cura Italia” (d.l. n. 18/2020) ha una portata assai ampia ed è destinata a trovare applicazione relativamente all’esecuzione di ogni provvedimento giudiziario che disponga il rilascio di qualsiasi immobile, non solo abitativo ma anche non abitativo;

- si tratta di iniziativa di grande ampiezza quale mai in precedenza era stata assunta: essa - tra l’altro - trova applicazione, come mai era accaduto nel passato, anche nel caso degli sfratti per morosità;

- sul piano concreto, la sospensione impedisce il compimento di ogni atto diretto all’esecuzione del rilascio, ad iniziare dalla notificazione dell’atto di preavviso di sloggio di cui all’art. 608 c.p.c.;

- deve ritenersi peraltro che il termine di efficacia dell’atto di precetto di rilascio che sia stato notificato prima della data di inizio del periodo di sospensione resti sospeso durante tale periodo e riprenda il suo decorso al termine di questo.