Con la notizia di oggi, si segnala l’interessante pronuncia della Corte di Cassazione, Sentenza n. 29329/2019, con la quale i Giudici di Legittimità hanno riaffermato importanti principi di diritto in materia locatizia con specifico riguardo alle questioni di diritto concernenti il recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione e la responsabilità del locatore per i vizi della cosa locata.
IL CASO
Il Tribunale di Ancona, nel caso di specie, veniva adito dai locatari che contestavano la legittimità del recesso anticipato del conduttore, chiedendo di dichiararsi risolto il contratto di locazione per grave inadempimento di quest’ultimo.
La gravità dell’ inadempimento, oltre che nel mancato pagamento dei canoni di locazione, oneri accessori e spese di registrazione del contratto, sarebbe consistito, per quanto qui rileva, nell’inadempimento dell’obbligazione contrattualmente pattuita inter partes di riconsegnare l’immobile nel medesimo stato in cui è stato consegnato e in particolare ritinteggiato.
Il conduttore deduceva che il recesso anticipato fosse stato giustificato dall’insorgenza di gravi vizi della cosa locata, consistenti nella comparsa di fenomeni di umidità e di macchie di muffa nell’appartamento locato, gravemente nocivi per la salute degli abitanti.
Il locatore eccepiva di non essere stato mai informato, prima del recesso, dei problemi di umidità, e di talché sostenendo che il conduttore sarebbe venuto meno all’obbligo di cui all’art. 1577 c.c. di rendere note le riparazioni e gli interventi necessari atti a mantenere il bene in buono stato manutentivo, e stante l’omessa segnalazione, avrebbe impedito ai proprietari di intervenire, per poi esercitare “scorrettamente” il recesso anticipato, invocando la responsabilità del locatore per omessa manutenzione.
Il Tribunale di merito succitato, dichiarava la legittimità del recesso dal contratto di locazione, respingendo in toto le domande formulate dai locatari.
Decisione, quest’ultima, confermata in sede di Appello. Di talché, la questione viene impugnata con ricorso in Cassazione
DECISIONE
La Corte di Cassazione, con la pronuncia in commento, si sofferma in primo luogo sui presupposti legittimanti il recesso anticipato del conduttore affermando che “in tema di recesso del conduttore, le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi dal vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione”.
Il ragionamento dei Giudici prosegue evidenziando che “i fenomeni di umidità siano annoverabili non tra le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto (art. 1576 c.c.), bensì tra i vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), rectius: tra i vizi costituenti cose pericolose per la salute […] i quali alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità dell’uso della cosa stessa”.
La Corte dunque perviene a disattendere quanto sostenuto dai locatori, ovverosia che il conduttore sarebbe venuto meno all’obbligo di cui all’art. 1577 c.c. di rendere note le riparazioni e gli interventi necessari a mantenere il bene in buono stato manutentivo, giacché tale norma è invocabile solo quando trattasi di problematiche eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, e pertanto, non invocabile per rimuovere fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti come le infiltrazioni di umidità, trattandosi, quest’ultimi, di veri e propri vizi della cosa locata, rispetto ai quali la tutela del conduttore si rinviene nelle disposizioni normative di cui all’artt. 1578 e 1581 c.c.
Ed ancora, a nulla rileva che il conduttore all’atto della stipulazione del contratto abbia dichiarato di aver trovato la casa in buono stato manutentivo e adatta all’uso convenuto, atteso che la conoscenza dei vizi da parte del conduttore non libera il locatore da responsabilità, né limita la sua responsabilità se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa locata.
Sulla scorta delle suindicate motivazioni, la Corte di Cassazione perviene a confermare che la comparsa dei fenomeni di umidità denunciati ben legittimavano il recesso anticipato dal conduttore trattandosi di vizi sopravvenuti e non conosciuti all’epoca dell’inizio della locazione e che la causa del recesso fosse da rinvenirsi nel collegamento riscontrato tra l’umidità degli ambienti e le problematiche di salute certificate dal conduttore.
Statuito quanto sopra, i Giudici di Legittimità concludono che in conseguenza dei vizi denunciati, il conduttore non fosse tenuto a ritinteggiare l’appartamento, posto che le condizioni dell’immobile si palesavano ricollegabili a difetti strutturali dell’immobile, non già dovuti all’utilizzazione del medesimo.
A tal specifico riguardo, la Corte di Cassazione, ribadisce il principio di diritto, per costante Giurisprudenza, secondo cui “la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della L. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore. Ne consegue che la spesa per la tinteggiatura non può essere posta a carico del conduttore, atteso che rientra nel normale degrado d’uso”.