SE IL LOCATORE ASSUME UN COMPORTAMENTO CONTRARIO ALLA VOLONTA' DI DISDETTA IL CONTRATTO PROSEGUE.

Il presente focus ha l'obiettivo di analizzare quanto statuito dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 708 del 18 gennaio 2021 nell'ambito di una vertenza in materia di locazione.

Nel caso di specie, alle conduttrici era stato concesso in locazione un immobile ad uso commerciale.

Il locatore inviava loro disdetta contrattuale alla quale, tuttavia, non dava seguito, sicché le conduttrici proseguivano nel godimento dell'immobile, corrispondendo al locatore i rispettivi canoni di locazione.

Successivamente, il locatore intimava alle stesse sfratto per morosità con contestuale richiesta di ingiunzione dei canoni scaduti.

Le conduttrici si opponevano a detta azione sostenendo che il contratto si fosse risolto con disdetta trasformandosi in locazione ad uso abitativo per il periodo successivo.

Tuttavia il Tribunale di Napoli, ritenendo fondata la tesi della proroga contrattuale, pronunciava sfratto per morosità, con successiva decisione confermata dalla Corte d'Appello di Napoli.

Il Giudice del gravame, infatti, appoggiava la tesi della proroga sulla base di una serie di circostanze, ossia: la prosecuzione della detenzione ed il pagamento dei canoni da parte delle conduttrici nonché la richiesta del locatore di registrare il vecchio contratto.

Constatava inoltre, che le conduttrici risiedevano altrove, ragion per cui la locazione non aveva potuto mutare finalità divenendo abitativa.

Avverso tale ultima decisione, le conduttrici proponevano ricorso per Cassazione.

Ad avviso delle ricorrenti gli elementi da cui la Corte d'Appello aveva ricavato la proroga del contratto, individuati nel comportamento delle parti, non erano affatto indicativi della volontà di prorogare, tenuto conto della circostanza che la mera continuazione della detenzione, da un lato, ed il pagamento del prezzo dall'altro, non erano sufficienti a dimostrare la volontà di proroga.

La Corte di Cassazione specificava che il Giudice di secondo grado aveva invece correttamente considerato la richiesta al Fisco avanzata dal locatore di registrazione del contratto originario, significativa della volontà dello stesso di prorogare il contratto, nonché la circostanza che le conduttrici, che invocavano un mutamento di destinazione, invece continuavano nell'esercizio dell'attività commerciale.

Dunque, gli ermellini non hanno ritenuto sufficiente che il rapporto tra le parti fosse di fatto proseguito: sarebbe stato necessario un comportamento del locatore di segno contrario alla volontà di disdetta.

Per tali ragioni la Suprema Corte, con l'ordinanza in commento, rigettava il ricorso, statuendo che: “La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'articolo 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone di locazione senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo, idoneo ad evidenziare una nuova volontà contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.”